17城加码限购 商业地产能否涅槃重生?

两天前,朋友圈被一个段子刷屏了。说在北京,一位朋友买房,卖家报价728万,他从7点半砍价到夜里11点半,最后745万成交。虽然此事真假难定,但却是实实在在的行情。几天前,一家距离北京300公里的新盘连夜涨价近2000元/平,让段子变成事实。

而根据中国房地产业协会发布的房价行情显示,截至2017年2月,北京房价已连续17个月环比上涨,从2015年10月的37221元/平方米涨至60738元/平方米,涨幅高达63.18%。

这么耀眼的收益,自然引来更多资本者的目光。

事实上,在实体经济增长乏力的当下,投资渠道已经变得越来越窄。大起大落的股市有太多不确定性,而持续增值又有租金收益的不动产,成为了投资者的“心头好”,并带动住宅价格“一路狂奔”。  

如果说年前房价是“一周一涨”,那这两个月已经到“一天一涨”地步。于是各地政府开始集中调控,为当下过热的房地产“退烧”。


春节过后,全国各地再次启动楼市调控潮。截至目前,全国已有超过22个城市出台了楼市调控措施,其中北京、广州、长沙、石家庄等17个城市启动或升级了限购限贷措施。

从调控内容来看,主要分为以下几类:

1、以北京为代表,全面升级认房又认贷。

2、以广州为代表,限购+限贷政策收紧。

3、以环北京为代表,史上首次出现限购政策。北京周边城市的限购范围包括崇礼区、涞水县、涿州市、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县。

4、其他部分城市依然在去库存。

值得注意的是,在各地限购措施中,北京的限购政策堪称史上最严。政策规定,在北京市已拥有1套住房或有商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付不低于60%,购买非普通自住房的首付不低于80%,且贷款期限从30年缩短至25年(不含25年)。   

另外还规定,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。这就堵住了以企业名义买房的投资机会。

同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,现阶段北京“认房认贷”措施肯定会严格执行,短期内松动不了。而因认房认贷政策不具备购房资格的投资者,暂时被政府挡在了市场之外,这对平稳楼市有短期作用。

住宅投资受阻,商用房能成下一风口?

那么问题来了,现在住宅投资受阻,投资者会不会把目光转移到商用房上?

中原地产首席分析师张大伟认为,这个可能性非常大。他说资金需要有出处,住宅投资当然是首选。但如今限购政策这么严格,投资商用房成为第二选择。同时他还表示,地铁附近的商业用房可投资性比较大。

事实上,商业地产的投资热度并没有因住宅投资的火热而减退,反而有上升的趋势。

根据世邦魏理仕近日发布的《2017年亚太区投资者意向调查》显示,2017年受到全球利率变化影响,投资者对加大房地产投资金额持谨慎态度,更趋向追逐回报率更高的投资策略。

而从投资业态来看,亚洲投资者对写字楼投资的意愿继续上升,中国市场也是如此。

报告提到,2017年,61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报,而2016年这个数据为49%,上升了12%。其中写字楼占比35%,仍然是最受中国投资者欢迎的板块。而随着中国消费升级和实体零售基本面逐渐回暖,投资者也重新聚焦零售物业,投资零售物业意愿有所上升,占比18%。

世邦魏理仕方面表示,其实写字楼一直是投资者比较青睐的项目,而北京市场是国内最受投资者青睐的市场之一。近年来,各行各业低调的企业主们正在大手笔斥资购买写字楼,其中包括阿里巴巴、前海人寿、中国信达、乐视集团、东久中国、华夏保险、伊利集团等大企业。

但中国房地产数据研究院院长陈晟却认为,住宅限购不会对商业地产投资有太多影响。因为商业项目的投资情况,主要由供求关系决定。

陈晟认为,同时,商业项目的投资回报率很难判断,不确定因素很多。它不仅受地段、城市消费水平等客观因素影响、还与购物中心的运营能力、受电商冲击程度等主观因素有关。所以选择投资商业地产,消费者应该擦亮眼睛。
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