2016年中国商业地产话外篇之印力的前世今生

摘要:十年前,华润花了十几亿把印力的前身纳入麾下;三年后,华润又把它转让掉了;而现在,印力属于万科。万科一边股争还未平息;一边又并购印力,形成优势互补;印力这是独得恩宠了吗?小编带你走进印力的前世今生。

10月31日,中国商业地产多年来的一桩重磅交易产生了!万科收购印力商用股权完成交割。至此,万科联手招商银行持有印力96.55%股权,印力正式成为万科集团成员企业。

印力商用置业有限公司的前身是“深国投商置”,其开发的遍布全国不少城市的“印象城”曾一度震惊业内。几经辗转,终点似乎又要回到起点,印力的“身世”可以说复杂而又富有戏剧性。

2006年,华润击败多家中央级直属国有企业,以17.4亿元收购深国投商置的母公司——深圳国际信托投资有限公司51%股权并控股(下文简称:深国投)。2009年,华润把深国投商置正式纳入麾下。2012年,华润意外地以9个亿的价格转让了深国投商置,其中在上海联合产权交易所挂牌出让50%股权,价格不过9.56亿元。2013年11月,黑石成为其战略投资者,购入深国投商置40%的股权。2015年2月,在完全卸下国资背景后,深国投商置更名为印力集团。2016年8月21日,万科确认并购印力集团 96.55% 股权,花费19.28 亿美元,折合人民币128.7 亿元。

前世,深国投商置被华润抛弃;今生,印力投向万科怀抱,独得恩宠;而今,万科股权之争还未定论,第一大股东还有可能是华润,也就是说印力还可能属于华润?


前世:惨被华润“抛弃”

十年前,华润大手笔收购深国投并非只是头脑发热逞一时之勇。

金融类的信托业务和非金融的投资业务属于深国投的重点业务,其中商业和地产又是投资业务的重点项目。而深国投的金融资产正是华润的兴趣所在,因为华润在金融领域涉足甚少,而深国投在金融信托方面正好弥补了华润的弱势,如此可以形成相对完整的战略布局。

此后,华润开始了对深国投金融类资产和地产、实业投资等资产实施分类整合,逐步剥离其非金融业务。

就像是拆骨头,华润2006年买入深国投后,就开始拆公司来卖了。深国投信托、投资和商业地产三块业务中,华润把自己最感兴趣也是最赚钱的信托留下,剩下非金融类的分阶段卖掉,深国投商置是最后一个。

2008年9月24日,深国投旗下深国投商业投资有限公司(下称“商业投资”) 60%的股权在北京产权交易所挂牌转让。

2012年,华润集团以9.56亿元的价格,20多个名震一时的购物中心的代价,将其持有的深国投商置50%股权挂牌出售。最终,深国投商置的另一股东,深圳市龙柏宏易资本集团旗下的龙柏商置基金完成收购,并拥有了其100%的股权。华润集团“全身而退”,深国投商置低调易主,直到2013年又被黑石看上。

今生:独受万科“宠幸”

2016年8月21日,万科正式披露了一宗并购案:万科花19.28亿美元(人民币128.7亿元)收购了印力集团96.55%股权。这次是向黑石收购。

黑石一直是万科物流股东。黑石基金秉承的投资哲学是“买下来,包装下,卖出去”,目的是赚取差价。

目前来看,购物中心尤其二三线非主流地段的项目,盈利较慢。近几年购物中心的大宗交易即便是一线城市都是甩货架势,况且当前中美对抗加剧资金风险,黑石要将印力转手,确实合情合理。

万科是住宅开发龙头企业,但商业地产实为薄弱板块。为了补短板,2015年还曾高调宣布与万达结盟。一直专注做商业地产的印力,对当前万科来说,应是个不错的选择。从两家企业的战略角度,万科和印力联姻属于优势互补,应该算得上是“郎有情,妾有意”的一桩美事!

唯一让此事显得不合时宜的是万科目前混乱的局面:股权大战烽火连天,万科管理权都要被人抢走了。此时还想着收购印力取长补短,着实有些让人难以理解。

也有人认为:万科高价买入的印力就是万科管理层的“逃生门”。一旦有一天华润、宝能或恒大真的控制了万科,印力可能会是万科管理层的另一片天地。有趣的是:十年前,华润花了十几亿将印力的前身纳入麾下;三年后,华润又低价把它转让掉了;而现在,印力的今生属于万科,是万科的集团成员企业。

可能又有人搞不懂了,假设有一天万科彻底归了华润、宝能或恒大,印力不也是被他们控制的吗?以郁亮为首的万科管理层还能往哪里逃?

事实上,万科收购印力的方式很独特。简单点说,如果万科直接拿出128.7亿元收购印力,那就是一桩很原始很普通的并购案,如果有一天万科被华润、宝能或恒大控制,那么印力也会被其控制。基于此,万科选择用“有限合伙基金”的方式收购印力,主要由招商银行出资90亿元,占收购总额的70%,因此这个基金是招商银行说了算,即便有一天华润、宝能或恒大真的控制了万科,也控制不了印力。

万科与招商银行签订的合作协议为期六年,这就意味着万科管理层可以用这六年时间安然度过股权大战。六年之后,万科只要将招行的90亿还完即可。至于钱的来源,根本不是问题。万科管理层通过两个“资管计划”持有万科一些股权,目前市值足有一百多亿元,即便考虑股价下跌的因素,90亿元总归是有的。


别有用心的“逃生门”

此前,我们在《2016年中国商业地产之风起云涌》中提到,6月23日,英国宣布脱欧后,人民币对美元汇率中间价报6.6375元,大幅贬值599点。对于地产界最明显的不利因素是资产缩水并伴随着A股下跌。

值得注意的是,就在6月23日深夜,万科股权之争再升级,低调凶悍的“围猎者”——宝能发声明,明确反对万科引入深圳地铁的重组,瞬间华润也发声明重申了反对态度,这让万科引入深圳地铁的重组,已无可能在股东大会通过。

紧接着,6月26日,宝能提请罢免整个万科董事会,“宝能系”亦已准备好董事会提名人选预案,计划推举华润集团助理总经理,华润置地执行董事吴向东为万科董事长,“宝能系”实际控制人姚振华为监事长。

以上两家为什么要这样做?就像8月16日万科独立董事华生发的凶残的微博所说的那样:资本大佬竞相抢入,当然不是为管理团队,也不是为越来越高的估值,更不可能是为帮散户,而是为了万科这个可再融几千亿资金的平台……

很快事件就发生了大逆转,朝着郁亮2015年12月公开表达的“我和王石保持完全一致,宝能敌意收购不会得逞”的愿望在发展。8月21日,王石绝地反击,128.7亿元强势拿下印力,用或许是最后一搏掐捏华润的野心,又为万科管理层装好了“逃生门”。

据了解,交易完成后,万科与印力将产生巨大的资源协同效应,通过资源互通共享,在提升对商户的议价能力、丰富目标客户的大数据、加速管理输出业务、优化财务成本等方面扩大业务协同空间。万科将继续以“城市配套服务商”为定位推进转型,印力则将继续致力于打造中国零售商业地产领域的领先企业。

方式独特,好处颇多。由此可见,多年来商业地产史上难得一见的重磅并购案——万科并购印力,细想起来算得上别出心裁却也是别有用心。要知道,6月23日英国脱欧后,人民币大量贬值,资产缩水、A股下跌,企业的并购和重组都将变得异常谨慎。不过换个角度再想想,就算万科只是把印力作为“逃生门”,也要选择优质的“逃生门”。万科管理层选择印力作为逃生门应该也是看中了印力在商业地产领域的分量所在,而这么做似乎又为投资者们找到了一个新的方向——商业地产!

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