两个小故事解读商业地产

和身边很多人聊天,都会说一个问题,问商业地产到底好不好做,说实话这个问题本身就不会有个标准答案,人们最常用的一种回答方式就是:有一句话说,任何一件事情都没想象中简单。但是我更加认同他的下半句,同样也没想象中那么难。

商业在一个城市得以良性发展并最终形成一种商业文化的基础是优良的商业场所决定的。在这个意义上,商场、市场、交易所和商业综合体的品质决定着现代城市的商业文化和商业文明。

随着商业模式和消费习惯的变化,商业地产市场在细分的同时,消费方式也发生了细分。而新商业模式的解读,商业应因地制宜考虑商业模式,最重要的是尊重商业逻辑。

商业地产小故事1

在上海,一家服装设计公司,需要5000平方米的办公场地。他们需要好的位置好的地段好的氛围,同时兜里钱少,又需要比较高的性价比。一群人在长宁找了好久都找不着合适的。这一点都不出乎意外,“又想钱少又想东西好”这不是作嘛?

但是他们是一个耐得住的团队,坚持到最后,竟然寻摸到了一个机会。一个国企要搬到郊区去了,番禺路上的一个老厂房闲置了下来。大概一万多平米,如果租下来,每平方米只要3块钱。可房子太破了,直接租用肯定不行。正好自己是学设计的,他们决定把这个地方改造一下,自己用5000平方米,剩下的出租。一边改造一边出租,把他们对服装设计的理念和方法开始在改造上做起了尝试。一动手就不可收拾,很快一万多平米的空间通过改造呈现出了不一样的面貌。

而这个时候转折来了,随着国家大力推行敞开式社区的理念,这里意外的可以增加一个出入口,成为了贯穿两条主干道的支路。项目突然有了大量的人流,也有了大量的需求。不少小众商业陆续入驻,一些明星的店选在这里,比如陈奕迅光顾过的桃源眷村,莫文蔚自己开的西餐厅,甚至有上海最好吃的面包店。

到最后,实在是供不应求,自己留着用的5000平米也出租了。这个地方被评为长宁区城市面貌改善的示范单位,现在还有人专门过来拍照参观。

这个地方叫幸福里,出自于一个毫无地产经验的服装设计公司。

一群服装设计的人竟然能把一条商业街运营的如火如荼,有什么秘诀呢?他们说:当时想着反正已经租下来了,把氛围改的好一点自己用,哪里能想到运营。没想到做出来后,在市场上这么受欢迎!

如果一开始他们就想着如何投资回报高点,如何更好的回收成本,如何更好的变现,

也许幸福里根本就不会存在。

商业地产小故事2

还是在上海,外滩附近,曾经的租界地段。当初洋人为了最大程度的创造价值,在同一片区域一边划分了高端的洋房给老外住,另一边是低矮的房子高价租给中国人,是紧挨着的地方就出现了好房子破房子集中扎堆的情况。后来上海推行旧城改造,这些地方就成了推进的难题:老洋房成为了历史保护建筑不能改变,而低矮的破房子拆掉重新建。这样要保护的和要拆的穿插在一起,不少开发商不愿跟进。

十年前,就是这么一块地,一共十万方,五万保护五万拆掉。还需要给政府交纳15亿的土地出让金,十年前的15亿那简直是天价!

就是这样的条件,没人愿意跟进的时候,有一家公司挺身去做。经历了漫长的开发周期和改造周期,前后投入了60亿的成本。十年的周期下来,通过投入最大的洋房商业部分改一点对外租一点的带动,商业氛围开始做起来了。不少品牌商业宁愿倒贴钱也要来这里开店,一时间旗舰店聚集在这里,成为了核心地段。加上商业运营的部分,项目现在整体盈亏平衡。

在大家眼里这个项目终于算是苦尽甘来了,做这个的人要大赚一笔了。但是负责人说,十年前的15亿如果放在住宅地产里,到现在起码滚动成200亿。而现在做了商业地产刚刚盈亏平衡。如果只是为了赚钱,很明显不是明智的选择。

既然明知不是最赚钱的选择,为什么还做?因为住宅卖了就是卖了,做成了商业地产,运营一直在手上。这是你的作品,是你的心血,会一直传承。

这个项目叫外滩源,是上海最经典的一张城市名片。如果当时开发商受各种经济诱惑只看重钱滚钱的短期利润,对金钱的迷恋超过对一切,当初就不会做这个项目,就不会有上海的经典地标。

我们一直在路上

太多人说商业地产难做,代价大,我不去说这种说法对还是错。我只知道做商业地产,要能忍受前期的平淡,接受两三年甚至更长时间的默默耕耘,像养孩子一样慢慢培养;做商业地产,是自己对商业地产有追求,希望给人群提供更美好的生活;做商业地产,要过过苦日子,做好投入的钱前几年没有回报的心理准备。

当然,一千个人眼里有一千个哈姆雷特,一千个商业地产人眼里有一千个观点。听完这两个故事,你认为商业地产难做还是好做?我们在走不同的路,共同的一点就是,我们一直在路上。

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