12城试点住房租赁 房地产游戏规则大变

“租售并举”时代真的要来了。



支持国有企业转型为住房租赁企业、要求搭建政府住房租赁交易服务平台、鼓励各地新增租赁住房建设用地、加大对住房租赁企业的金融支持力度——这是近日住房城乡建设部会同八部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中的要点。

《通知》公布了首批开展住房租赁试点的12个城市,分别是:广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。

这一名单与人口净流入城市排名基本吻合。2016年,全国人口增量最多的两个城市便是广州、深圳,两市人口年增量均超过了50万;从地域分布上看,人口流入地主要集中在珠三角、长三角重点城市,中部的长沙、武汉和郑州以及西部的重庆、成都等。与广深相比,设立了严格人口红线的京沪两市人口增量十分有限,2016年分别只有2.4万和4.43万。

《通知》称,当前大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛,一些人口净流入的大中城市,存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题,租赁住房解决新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。

具体政策上,《通知》中有四个亮点:要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用;要搭建政府住房租赁交易服务平台,解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题;鼓励各地新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作;要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度,针对租赁企业回款慢等特点,鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度,向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。

这是自去年5月起国家决定鼓励发展住房租赁市场后,推动力度最大、涉及面最广的一次新政。

此前多个一二线城市已显露相关迹象:今年以来,天津、北京、广州、杭州等多城均推出“竞自持”地块,开发商成为70年超级房东,所建项目只能出租不能售卖;本月初,上海在全国首推租赁住房用地,所建物业严格按照“只租不售”模式管理;17日,广州首次提出保障“租购同权”,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。业界普遍认为上述政策均将对房地产行业产生深远影响。

“12个试点里,很多都是这一轮周期中涨得特别厉害的二线城市。总的来说还是贯彻租售并举的思路,弥补租赁短板,完善整个房地产行业机制。”中原地产分析师卢文曦认为,除了考虑人口净流入,试点城市的选择有牵制房价的考虑,在租赁市场完善之后,租售比会重新定位和重新平衡,不是租金涨就是房价跌。

《通知》要求各地大力支持住房租赁企业,卢文曦认为未来个人二房东的生存空间会缩小,大部分形成企业管理形式,但也考验着企业管理运营水平。“现在做长租公寓的,如果没有资本在背后推动的话,活不过一两年。”

专业租房平台嗨住创始人夏青宁在2014年就已经看好住房租赁的B2C市场。“现在是个人房东占主流,但未来一定B2C占主流,我们和链家共同的研究结果是,到2025年B2C会占领2/3的市场。开发商或者专业租赁企业做这个生意肯定能赚钱,因为在全球都能赚钱,只不过房地产行业的暴利时代已经过去,必然会从增量市场走向存量市场,不要指望房地产行业像过去一样赚钱。”

《通知》中提出由各地政府搭建住房租赁交易服务平台,夏青宁认为,建一个租赁网站难度非常大,有非常强的运营和技术门槛,他估计政府会选择合作方或者聘请第三方公司,这方面已经有较为成功的先例——杭州透明售房网在二手房市场已有不错的成绩。

“政府还可能会将一些持有效率低、运营成本高、空置率高的廉租房、保障房纳入新的体系,形成国有住房租赁企业,提升运营效率。”夏青宁说。
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