观点 | 内房企乘潮奔涌香江 大悦城却为何逆流而退?


6月19日,来自香港的媒体报道显示,大悦城已将持有的香港中环环球大厦11楼,以6.01亿港元(约合人民币5.26亿元)整层售出。这部分大悦城于2012年以4.1亿港元购得的物业,至2016年底,五年间为大悦城贡献的租金收益逐年上升。


尽管“低收—精养—高抛”的逻辑不爽,但在内地房企大举“返港”再度圈地跑马的现下,大悦城此举可谓逆势而行。但若考虑到其专注开发购物中心的战略重心和决心,这种操作也就合情合理了。

逆势而为 大悦城自有打算

公开资料显示,中环环球大厦11层面积总计约1.67万呎,换算为平方米单位约1553.1平方米。根据本次交易价格粗略估算可知,每呎价格约3.6万港元,折合人民币为386968元/平方米。这个价格,创下了中环环球大厦历史成交最高单价。

历年数据显示,环球大厦11层在2012年—2016年期间,分别录得租金收入310万元、730万元、720万元、800万元和890万元。若剔除运营成本不计,年投资回报率约1.9146%。

此前,有消息传大悦城希望借今年香港新地王之势高价出货。尽管未能完全实现目标,但该笔交易仍然达成了1.91亿元的溢价,资产升值46.6%。

业内人士评述,大悦城在此时转手该项目,首先因恰值周边刚拍出地王,便于提高定价,其次该笔资金回笼有利于改善半年度财务报表,利好对投资者关系的维护,同时也能为下半年继续寻找值得并购的其他物业作支持。

而更重要的是,甘抛环球大厦这样的优质写字楼资产,说明大悦城的战略路径和目标十分清晰,不会因个别小利使自己心有旁骛。

2015年末,中粮集团副总裁,大悦城地产董事长周政曾公开表示,未来大悦城会重点支持持有商业物业的投资,3—5年内,大悦城购物中心要扩至20家。

目前,全国已开业大悦城9家,加上最新宣布与华远合作、预计于2019年开业的北京石景山大悦城,目标达成已过半。大悦城内部人士向中房网记者透露,接下来,昆明和贵阳的大悦城也将分别于今年下半年和明年落子。

而同时,计划时间也只余一半,因此大悦城割舍相对零散的办公类物业,用获利做弹药“集中火力”专攻商业的“战术”符合“战略”。

“闻香”而动  内地房企再战香江

今年伊始,内地房企的“返港”潮就已翻涌:

先是招商局置地花费约5.04亿港元,收购了香港干诺道西16号一公寓大厦;随后不久,旭辉集团以15亿港元收购位于香港赤柱舂磡角道的一超高端物业项目的方式,首次“登港”;5月,龙湖地产与合景泰富联合体斥72.3亿港元,拿下香港九龙启德新区的一宗住宅地块。而这虽是龙湖在港的“处女地”,却不是合景泰富的。后者在今年春节后不久,联合龙光地产豪掷168.55亿港元约合拿下的鸭脷洲南道临海住宅用地,刷新了港岛最贵宅地纪录。最近,碧桂园又以6.1亿港元收购宏辉集团全资附属世博、第三方Profit Vision旗下新九龙内地段重建物业……表现最为活跃迅猛的,当属海航集团,其曾在半年内先后投入240.6亿元人民币,攫取了4块香港境内土地。

有统计显示,近一年时间内,内地房企在港购地已超过10幅,成交总金额逾530亿元人民币,占全港土地年收入的一半以上。

尽管香港楼市数十年来也历经数轮波动,但得益于城市的特殊地位,上涨的大趋势不会变。而内地房企在亲历了一线城市土地和房价持续上涨后,对香港楼市的看待也变得更加理性。加之内地调控范围的蔓延和程度的提高,以及对人民币进一步贬值的统一预期,无怪乎资金充沛又有规模发展追求的企业,再度纷纷以投资香港以求分散风险、保值资产。

房地产与金融资深评论人黄立冲,也对中房网记者指出内地房企乐于赴港的另外原因:

其一是内地房企目前的管理层普遍国际化程度偏低,海外教育背景和投资经验不足,因此与其打在欧美的“无把握之仗”,不如投香港来的安全。

其二是在香港拿地开发,是企业实力的一个体现,可以作为品牌的展现推广,树立正面形象、招徕合作伙伴。
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