大发足球.com观点:重谈SOHO 3Q


近日大发体育投注相关人员走访参观了位于天山路与遵义路的SOHO天山广场,并与SOHO(中国)董事长潘石屹先生近距离接触和学习了一番。


SOHO天山广场位于上海市长宁区交通要道天山路与遵义路的交叉口,总建筑面积约17万平方米,其中包括约7.4万平方米的办公面积及约1.7万平方米的商业面积。目前,SOHO天山广场已获得LEED金级预认证。



要了解SOHO就要了解前几年炒的沸沸扬扬的SOHO 3Q

潘石屹在2012年宣布:SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型,随后CEO 张欣也表示:“SOHO已经不是一个‘房地产工厂’,已经从房子的制造商变成大业主。”这也开启了SOHO中国成为一家重资产、轻销售的企业之路。2015年初,潘石屹开始升级自持物业,创办共享办公空间,即SOHO 3Q。截止2016年底,SOHO在自持物业中开办了17个SOHO 3Q。年报中,SOHO中国称目前SOHO 3Q已成为北京和上海最大的共享办公空间。SOHO 3Q的平均出租率为85%左右。

所以此次大发足球.comSOHO之行的重要看点就是SOHO天山广场的SOHO3Q扮演怎样的角色,并提出大发体育投注自身对SOHO3Q的看法。

据了解,SOHO天山广场已经设立SOHO3Q分中心,规划工位近1000个,那么,目前北京、上海两地加在一起的17个SOHO3Q中心,共享空间的总工位数将超过16,000个。

(什么是SOHO3Q?简单点说就是移动时代的办公场地。即线上Online和线下Offline的双向结合,与网上购物类似,从选址、确定、付款交易,每个环节都在网上进行,然后提供办公场所。可以一周起租,租赁方式非常灵活。)



办公空间市场层面的景象

大发足球.com观点:SOHO 3Q在前几年是一次很好的转型机会,就像张欣接受《华尔街日报》采访时所表示“城市都已建好,高楼都已盖完,SOHO在寻找下一个增长点。”这个增长点就是SOHO3Q。但是放到今天,先只看市场层面是一个怎样的景象?

首先,租金的不确定性。中国已经开始进入去库存时代,排在首位的就是写字楼。根据2016年戴维斯市场研究部对上海核心商务区办公楼市场的预测,未来三年,上海商务办公楼供应量将从原先的 108 万平方米降至 61 万平方米,空置率将从 8.4% 升至 11.5%。写字楼市场已经进入供大于求的时代。

其次,门槛低。根据互联网商业办公租赁平台优办网统计的数据,中国共享办公空间大约2300 家,从运营主体上看大致可分为地产商类、二房东类、创投类和媒体类。比如 Work+、方糖小镇等都还不错。

再次,政府参与,众创空间吸引大批创业者加入。大到市,小到街道,都在建设共享办公空间,其中附加了政策扶持等服务,以政府的号召力吸引了大批创业者的加入。



小谈众创空间

2016年2月,国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会,介绍大力发展众创空间、推动科技创新服务于实体经济转型升级的有关情况,主要目的是促进众创空间向专业化发展,为双创提供低成本、全方位、专业化服务。接着,国家自主创新示范区、国家高新区、应用创新园区、科技企业孵化器、高校和科研院等积极响应,积极发挥政策集成效应,积极实现创新与创业相结合、线上与线下相结合、孵化与投资相结合。

紧跟着,上海积极跟进,从市到区,为创业者提供联合办公、网络空间、社交空间和资源共享空间。“众创空间”成为热门,“众创空间”的联合办公成为市场上一匹黑马。



SOHO无所畏惧

但是SOHO没有表现出畏惧,依然把SOHO3Q定位为今后SOHO中国发展的主要目标和增长点。那么SOHO的底气从哪里来?或者说出租率能保持70-85%左右的能力来源于哪里? 

对于空置率的问题,SOHO的底气是地段、地段、地段加品质。

SOHO 的物业几乎都在最繁华的地方,比如SOHO 天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO、SOHO世纪广场等,地段好到没话说。另外就是SOHO的品质,SOHO办公大楼的景观、层高、大堂、停车场、绿化带、广场等做的都非常大气,并且美感十足。而软件方面的手机信号、互联网连接、办公效率等在行业内也是数一数二的。地段加上品质就是SOHO的底气。举个例子,很多写字楼都是大堂光鲜,但是地下停车场是脏乱差,没有电梯指引,也没有信号。去过SOHO地下停车就能充分感受SOHO的品质,首先是干净,其次所有的指引细节都做的非常到位,手机信号也很好。这也是目前进入这个行业的人、企业、政府虽然很多,但能做出像SOHO这样规模的还没有。

这里先提一句,SOHO自2015年起以租赁业务为重,并不意味着 SOHO 不涉足物业销售了,只是轻销售,不是不销售,比如SOHO以 32.97 亿元出售SOHO 世纪广场,带来 5.02 亿元的毛利润。

SOHO 3Q模式是否会一直成功谁都不知道,但就对于SOHO来说,潘石屹是一个敢于改变的人,SOHO从销售型向自持型的转变,看起来好像没什么,但对于企业家,这是一次挑战,但也是一种自信,更是一种底气。


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