风光不再 中国中小房企实行联手出海战略

对于百强排名之外的房企来说,中国市场已经越来越不友好。



坐落在悉尼双湾的洲际酒店,距离悉尼中央商务区车程仅数分钟,既奢华又隐秘,是当地地标性酒店,曾接待过多位世界名流、国家政要和皇室成员。

界面新闻记者获悉,5月底,两家沪企——中邦置业集团以及上海连合房地产投资有限公司,联手从新加坡皇家集团手中收购了双湾洲际酒店。

皇家集团执行董事Peter Wilding透露,此次交易总额约为1.5亿澳元(约合7.5亿元人民币),创下了澳大利亚非中央商务区酒店的售价记录。

两年之间,这已经是买家之一,上海连合房地产投资有限公司在悉尼投资并直接控股的第五个房地产项目。

上海连合地产号称“房企出海联合体”,运作方式是私募股权投资公司,由10家中小型房企在2015年各出资1000万元成立,专注于海外房地产的开发经营。此次与其联手收购的中邦置业集团,是上海连合的股东之一。界面新闻记者获悉,目前上海连合投资海外的资金,均为股东自有资金,尚未启动基金渠道。

海外生存

以两月一个项目的速度,上海连合在澳大利亚连拿了五个项目。

连合除了打算在悉尼CBD地区建设一个五星级酒店和五星级高级公寓的综合体,还有“家和天下·瀚林居”等住宅项目将在年内完工,从“瀚林居”这一命名就能看出主要目标客群是华人,其所在区域也紧邻悉尼最大的华人聚居区Eastwood。许仰东曾表示,连合地产更专注于华人置业。

加上双湾洲际酒店这一单,上海连合地产已在澳大利亚投资近6亿澳元(约合30亿元人民币),物业包括住宅和综合体。

连合地产CEO许仰东5日接受界面新闻记者采访时表示,之所以选择悉尼作为出海投资主阵地,主要是因为中澳有相对稳定的政治、经济和人文关系,澳洲具备良好的房地产市场结构、游戏规则及诚信体系,此外悉尼房产市场供需关系良好,投资收益稳定。

许仰东透露,连合地产在澳大利亚的项目进展顺利,第一轮投资的两个项目在今年内完成产出,还有两个项目己完成销售正在施工建设。

同时他也承认,外汇管制政策影响了中国地产企业出海速度,上海连合同样面临这个情况,但仍会坚持在政策范围内继续海外布局。

在投资策略上,上海连合专注于远、中、近热点区域,“远”即欧美,“中”为澳洲、“近”则是东南亚。在产品结构上,设置了“传统可变现房产开发+优质资产持有及增值+土地资源收储及整理”三层配置结构。选择开发项目时,原则上以IRR(内部收益率)大于20%为标准(据统计,中国VE和PE基金IRR中位数约为20%)。

部分中国房企出海后项目运行得不太好,对此许仰东表示:“海外房地产投资对中国房企来说,总体上还是一个新的阶段。目前还无法用成功或者失败简单描述先期出海企业。”

中小房企危局

“我绝对不看好中小房企在中国市场的前景。中小型企业未来主动或被动调整或退出房地产,是正常的,只是时间问题。”连合地产CEO许仰东告诉界面记者。

“三四线市场市场门槛低,但过剩风险加剧,一线市场门槛高利润却空间压缩。要不打烊休息,要不另找新路。”

连合的背后,基本上都是房地产市场风光一时的公司和经理人。

连合的十家股东中,规模最大的为中邦置业,这家公司的前身为有政府背景的上海联洋置业,参与浦东联洋社区的拆迁改造,参与开发占地近2平方公里的“联洋新社区”,是上海房地产50强排行榜的常客。

不过,中邦始终没能变得更大。2006年起,它就筹划上市但是一直没能成功,没有资本市场的支持,2009年之后,中邦就很难在上海拿地,只能转战上海周边和其他二三线城市。

与中邦的命运类似,连合系的另一家股东东苑房地产开发也曾是上海50强房企,目前,其在上海仅有虹桥的一个旧改项目。2014年,东苑提出转型,“及时收场与转场,盘活存量项目开发;做大企业不愿做,小企业做不来的事”。

华建投资的董事长何志平为福布斯上榜富豪,地产业务主要以股权投资为主,是万达的股东;上海易章投资的董事长是富豪简劲宏,他曾带资参与改制上海家化旗下的房产业务,成立上海家化置业,之后更是担任上海国际汽车城置业总裁,是“安亭新镇”的规划者。

连合的大多数股东有一个共同点:在1990年-2005年之间非常活跃,依靠上海城市旧改发家,但是之后逐渐被排除在上海的土地市场之外。

2016年上海住宅用地楼面均价17629元/平米,同比大幅上涨73.9%,其中商品住宅用地楼面均价为31382元/平米,同比上涨79.4%,皆创历史新高。

造成这一现象最重要的原因之一,是房地产企业可以以很低的成本发行企业债——2015年5月至2016年8月的16个月期间,房地产企业从债市筹措到了1.2万亿元资金, AA级地产公司债利率普遍在6.5%左右,AAA级公司债则很多低于3.5%,龙湖保利这样的企业甚至拿到了3%以下的利率。

2017年4月,上海土地对三块新出让土地的出让方式进行调整,竞标者不仅要比拼价格,还要被评分,分数包括信用评级,近三年行业平均排名等,这等于直接将中小房企排除在招拍挂市场外。事实证明,最终获胜的是保利、中建、中海三家央企。

中国房地产业正进入寡头时代,百强之外的中小房企生存空间正在缩小。

正荣地产董事长黄仙枝曾经和界面新闻记者描述过未来地产业的格局:新房市场的总体量为12万-13万亿元(销售额),根据房企的发展规划和趋势,其中将会有3家万亿企业,至少5家5000亿企业,已经至少10家千亿企业。也就是说,未来的20强房企将占据中国房地产的半壁江山。

在连合系外,一些中小房企也已经通过出海来寻找一线生机,尤其是有地缘便利的东南和西南企业。

在广东佛山,一些当地小房企开始进军东南亚。“在佛山买地太难了,中小型本土房企基本拿不到地了。即便是拿得到地,地价也太高了,开发风险太大。”佛山德宝地产因此选择进军马来西亚,其总裁曾表示,虽然资金回笼速度比不上内地,但是收益比较稳定,毛利润不低于其在广东的项目。

在云南,中小房企瞄准了相邻的国家,比如深陷天津地王星耀五洲泥沼的星耀集团就将开发重心转至东南亚,先后投资缅甸和老挝等企业。
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