买买买,孙宏斌的“任性”就是忍不住

星耀的求生欲,恰逢孙宏斌的购买欲,碰撞出的会是怎样的结果?

一到周末就忍不住买买买的冲动不仅你我有,融创中国董事会主席孙宏斌也不能免。上周末(5月12日)晚间,融创中国发布公告称,其间接全资附属公司天津融创与昆明星耀订立合作协议,以约人民币102.54亿元的交易总代价收购天津星耀80%的股权和债权。

一看到被收购方名称,但凡有几年房地产业内经历的人都心知肚明——全国最知名的烂尾大盘之一星耀五洲,终有机会重获新生了。

十年前,从13亿起价叫到62.9亿元夺得的“地王”;占地4100亩,仿照世界版图的设计规划;商业街区、运动公园、游艇码头、高尔夫球场等豪气冲天的配套……让颜语和他的星耀集团顷刻间名声大噪,从西南“小领主”一跃成为全国“大富豪”。

让这个总资产不过120亿元、当时年销售额20余亿元的地方开发商敢于揽下总投资逾260亿元的“瓷器活”的底气是,他们曾经有“小筹码赢大赌局”的成功经历:星耀最具代表性的项目新亚洲·体育城,就是拉上了国企云锡集团做资金靠山。

然而彩云易散、盛筵难再。比起新亚洲·体育城,星耀五洲的资金缺口和开发难度都加倍之。加上缺乏大盘操作经验和专业管理运营机构,即使有中信信托这样实力雄厚的“第三方投资者”,星耀五洲还是很快陷入了只花钱不进账的“败家”境地。据公开资料:2008年至2011年底,星耀五洲一直以用新信托融资所获资金偿还上一个信托的“连环套”方式维持,4年间辗转使用四个信托,平均每年一个的频率已经暴露了其外强中干和骑虎难下。

2011年,“史上最严厉楼市调控”落下,星耀五洲不能按预期回笼资金,而四个大额信托的兑付期却接踵而至,星耀集团的资金链被侵蚀到岌岌可危。

也就是从那年开始,曾经的“繁华”变成“苦果”,星耀集团为此项目负面新闻缠身,不断在平息业主情绪和出面澄清破产中拉扯。

又这样苦撑了几年,至2015年,星耀五洲彻底停工,工程公司撤队,人去楼空。这个曾豪情万丈地用“世界是你的”做宣传语的超级大盘,只留下了刚刚建好的两个“大洲”、多项犹见风光的配套和一地狼藉、一声叹息。

没想到的是,星耀五洲的荒草已经长到过人高之时,身骑白马的孙宏斌来了。对这次收购举动,接近孙宏斌的人士对此回复也是十分任性:

“他(孙宏斌)收购公司和项目就像女孩子买口红,喜欢就忍不住”。

而世上哪有无缘无故的爱?女孩子花一百块和孙宏斌掷一百亿,都是有所图:

首先,对于经常把“买卖论”挂在嘴上的孙宏斌,星耀五洲的收购价相对合理。按目前星耀五洲二手房9000元/平米的均价,按股权代价38.77亿元,折合等于在原土地楼面单价2100元的基础上每平米溢价800元。

而来自易居研究院智库中心的数据显示,去年星耀五洲所在的津南区的成交均价为11388元/平米,同比上涨23.76%,因此利润率也比较可观,有业内人士指出不会少于10个点。加之星耀五洲盘子较大,如果未来天津供地收紧,将成为稀缺产品。

更重要的是,收购星耀以及他的主要标的,符合融创的战略发展思路。此前高端产品和快周转双管齐下的融创,在迅速奠定了规模后,开始想丰富产品线。于是我们看到从去年底至今,其频频在海南、石家庄、江门等地出手动辄千亩的大体量项目。星耀五洲不是第一个,可能也不会是最后一个。只不过,融创对大盘的统筹运营和开发运作能力如何,因还无成型先例,还要拭目以待。

另外需要一提的是,查阅融创去年和今年的年报可发现,由于去年融创用于并购的金额力度较大,直接及间接地导致融资需求增大。2016年底,融创资产负债率为54.9%,比2015年的43.2%上涨27.1%;净负债率为121.5%,较2015年的75.9%增加60.1%。而今年这两个数字会不会继续升高,还要看孙宏斌的购买欲。
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